Bauzinsen nach Zinsbindung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Zins festgeschrieben ist. Die Bundesbank weist vier Gruppen aus, dazu den Durchschnitt über alle Zinsbindungen. Die Angaben sind Prozent pro Jahr:
| Zinsbindung | September 2026 | Vormonat | Vor einem Jahr |
|---|---|---|---|
| Variabel oder bis 1 Jahr | 4,51 | 4,40 | 4,16 |
| Über 1 bis 5 Jahre | 4,03 | 4,03 | 3,58 |
| Über 5 bis 10 Jahre | 3,91 | 3,81 | 3,60 |
| Über 10 Jahre | 4,13 | 4,04 | 3,79 |
| Alle Zinsbindungen | 4,09 | 4,01 | 3,74 |
Im September 2026 war die Gruppe „Über 5 bis 10 Jahre“ mit 3,91 % die günstigste, „Variabel oder bis 1 Jahr“ mit 4,51 % die teuerste. Das kann sich ändern: Eine längere Bindung kostet nicht in jedem Zinsumfeld mehr als eine kürzere.
Die verbreitete Zinsbindung von genau 10 Jahren gehört in die Gruppe „Über 5 bis 10 Jahre“. Bindungen von 15 oder 20 Jahren fallen in „Über 10 Jahre“, die Bundesbank trennt sie nicht weiter auf.
Verlauf der letzten zwölf Monate
Über alle Zinsbindungen lag der Durchschnitt im September 2026 0,08 Prozentpunkte höher als im Vormonat und 0,35 Prozentpunkte höher als ein Jahr zuvor.
| Monat | Alle Zinsbindungen | Über 5 bis 10 Jahre | Über 10 Jahre |
|---|---|---|---|
| September 2026 (vorläufig) | 4,09 | 3,91 | 4,13 |
| August 2026 | 4,01 | 3,81 | 4,04 |
| Juli 2026 | 3,94 | 3,78 | 3,92 |
| Juni 2026 | 3,95 | 3,76 | 3,98 |
| Mai 2026 | 3,93 | 3,74 | 3,97 |
| April 2026 | 3,84 | 3,66 | 3,91 |
| März 2026 | 3,72 | 3,60 | 3,74 |
| Februar 2026 | 3,77 | 3,61 | 3,82 |
| Januar 2026 | 3,77 | 3,58 | 3,84 |
| Dezember 2025 | 3,71 | 3,58 | 3,73 |
| November 2025 | 3,70 | 3,56 | 3,72 |
| Oktober 2025 | 3,71 | 3,58 | 3,71 |
| September 2025 | 3,74 | 3,60 | 3,79 |
Zur Einordnung: Seit Beginn der Reihe im Januar 2003 lag der Monatswert über alle Zinsbindungen zwischen 1,16 % (Dezember 2020) und 5,48 % (August 2008).
So sind die Werte zu lesen
- Durchschnitt, kein Angebot: Die Bundesbank gewichtet alle im Monat neu abgeschlossenen Verträge nach ihrem Volumen. Der Wert zeigt, was tatsächlich vereinbart wurde, nicht was eine Bank heute anbietet.
- Breite Abgrenzung: Gezählt werden Kredite für die Beschaffung von Wohnraum, auch für Bau und Modernisierung, außerdem Bauspardarlehen und Bauzwischenfinanzierungen.
- Ohne sonstige Kosten: Enthalten sind alle Zinszahlungen und ein Disagio. Kosten etwa für Verwaltung, Dokumente, Garantien oder Kreditversicherungen rechnet die Bundesbank nicht ein.
- Mit Verzug: Die Statistik erscheint monatlich. Der jüngste Datenmonat ist September 2026, der Datenstand der 2. November 2026. Der Wert für September 2026 ist laut Bundesbank vorläufig. Neue Monatswerte übernimmt diese Seite automatisch.
Was den Bauzins bestimmt
Das Grundniveau entsteht am Kapitalmarkt: Bauzinsen orientieren sich vor allem an den Renditen langlaufender Pfandbriefe und Bundesanleihen. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank wirkt indirekt, über die Erwartungen an Inflation und Zinsen. Auf dieses Niveau schlägt jede Bank ihre Marge auf. Dein persönlicher Zins hängt dann von diesen Punkten ab:
- Eigenkapital und Beleihungsauslauf: Je größer der Anteil, den die Bank im Verhältnis zum Immobilienwert finanziert, desto höher ihr Risiko und in der Regel der Zins.
- Zinsbindung: Sie bestimmt, wie lange die Bank den Zins garantieren muss.
- Einkommen und Bonität: Sicheres Einkommen und eine saubere Schufa senken das Ausfallrisiko.
- Darlehen und Objekt: Darlehenshöhe, Lage und Zustand der Immobilie sowie ihre Nutzung fließen in die Bewertung ein.
- Tilgung und Sondertilgung: Vereinbarte Flexibilität wie Sondertilgungen oder ein späterer Tilgungswechsel kann den Zins beeinflussen.
- Anbieter: Banken, Sparkassen und Vermittler rechnen mit unterschiedlichen Margen, deshalb weichen Angebote für denselben Fall voneinander ab.
Sollzins und Effektivzins: der Unterschied
Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Geld, aus ihm berechnet die Bank deine Zinsen. Der effektive Jahreszins rechnet die Kosten des Kredits auf einen Jahreswert um und ist deshalb die richtige Größe, um Angebote zu vergleichen. Der Bundesbank-Wert liegt dazwischen:
| Kennzahl | Was drinsteckt | Wofür sie taugt |
|---|---|---|
| Sollzins | nur der vereinbarte Zins | Berechnung von Zinsen und Rate |
| Effektivzins laut Bundesbank | alle Zinszahlungen und Disagio, ohne sonstige Kosten | Marktniveau über die Zeit beobachten |
| Effektiver Jahreszins im Angebot | Zins und die Kosten, die Banken nach der Preisangabenverordnung einrechnen müssen | Angebote miteinander vergleichen |
Notarkosten und Grunderwerbsteuer stecken in keiner der drei Zahlen, sie kommen als Kaufnebenkosten dazu. Wie du sie einplanst, erklärt der Baufinanzierung-Vergleich.
Was der Zins in Euro bedeutet
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit dem Wert für über 5 bis 10 Jahre: Bei 300.000 Euro Darlehen und 3,91 % Zins fallen im ersten Jahr rund 11.730 Euro Zinsen an. Mit 2 % Anfangstilgung ergibt das eine Monatsrate von rund 1.478 Euro. Jeder Prozentpunkt mehr oder weniger verändert die Zinsen im ersten Jahr um 3.000 Euro. Das Beispiel ersetzt kein Angebot, denn dein Zins kann über oder unter dem Durchschnitt liegen.
Konditionen selbst vergleichen
Der Marktdurchschnitt zeigt das Niveau, dein Zins entsteht erst im konkreten Angebot. Mit dem Rechner kannst du Darlehen und Zinsbindung eingeben und Anbieter vergleichen.
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Häufige Fragen
Wie hoch sind die Hypothekenzinsen aktuell? +
Laut Deutscher Bundesbank lagen die Hypothekenzinsen im September 2026 im Schnitt bei 4,09 % effektiv über alle Zinsbindungen. Bei einer Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre waren es 3,91 %, über 10 Jahre 4,13 %. Der Wert für September 2026 ist laut Bundesbank vorläufig.
Was ist der Unterschied zwischen Bauzinsen und Hypothekenzinsen? +
Es gibt keinen. Beide Wörter meinen den Zins für ein Darlehen zum Bauen, Kaufen oder Modernisieren einer Immobilie. Der Name kommt von der Hypothek, heute sichern Banken solche Darlehen meist über eine Grundschuld ab.
Wie aktuell sind diese Zinsen? +
Die Bundesbank veröffentlicht Monatswerte mit Verzug. Der jüngste Datenmonat ist September 2026, der Datenstand der Bundesbank der 2. November 2026. Tagesaktuelle Angebote von Banken können davon abweichen.
Warum weicht mein Angebot vom Durchschnitt ab? +
Der Bundesbank-Wert ist ein Durchschnitt über alle neuen Verträge eines Monats. Dein Zins hängt zusätzlich von Eigenkapital, Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Darlehenshöhe, Bonität und Objekt ab. Außerdem enthält der Durchschnitt keine sonstigen Kosten, ein Angebot nennt dagegen den vollständigen effektiven Jahreszins.
Welche Zinsbindung ist die richtige? +
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine lange Bindung schafft Planungssicherheit, eine kurze hält dich flexibler, bringt aber früher eine neue Zinsverhandlung. Entscheidend sind die Höhe der Restschuld am Ende der Bindung und wie viel Rate dein Haushalt bei höheren Zinsen tragen könnte.
Steigen oder fallen die Bauzinsen? +
Eine Prognose geben wir nicht. Belegen lässt sich nur der Rückblick: Im September 2026 lag der Durchschnitt über alle Zinsbindungen 0,08 Prozentpunkte höher als im Vormonat und 0,35 Prozentpunkte höher als ein Jahr zuvor.