Budget berechnen: wie viel Immobilie geht?
Am Anfang jeder Immobilienfinanzierung steht der Budgetrechner, nicht die Wunschimmobilie: Die monatliche Rate sollte 35 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen, und zusätzlich zum Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten von 10 bis 12 Prozent an (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler), die idealerweise komplett aus Eigenkapital kommen. Beispiel: 3.500 Euro Nettoeinkommen erlauben eine Monatsrate um 1.200 Euro; bei 3,8 Prozent Zinssatz und 2 Prozent Anfangstilgung trägt das ein Annuitätendarlehen von rund 245.000 Euro. Mit 60.000 Euro Eigenkapital liegt das realistische Budget für Kauf oder Bau des Eigenheims damit bei grob 280.000 Euro inklusive Nebenkosten.
Das Standardprodukt ist das Annuitätendarlehen: gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung über die vereinbarte Sollzinsbindung. Je höher die Anfangstilgung (empfohlen: mindestens 2, besser 3 Prozent), desto schneller sinkt die Restschuld und desto weniger Zinsen kostet das Bauvorhaben insgesamt.
Zinsbindung, Sondertilgung, Anschlussfinanzierung
Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der Zinssatz garantiert ist: 10 Jahre sind der Klassiker, 15 bis 20 Jahre kosten einen Aufschlag und kaufen Planungssicherheit. Wichtig zu wissen: Nach 10 Jahren ab Vollauszahlung kannst du jedes Darlehen nach § 489 BGB mit 6 Monaten Frist kündigen, eine lange Zinsbindung ist also eine Einbahn-Absicherung gegen steigende Bauzinsen. Sondertilgungen von 5 Prozent pro Jahr sind bei den meisten Banken kostenlos vereinbar; wer Boni oder Erbschaften erwartet, verhandelt mehr. Und rechtzeitig vor Ende der Zinsbindung steht die Anschlussfinanzierung an: Angebote der eigenen Bank (Prolongation) immer gegen Forward-Darlehen anderer Anbieter vergleichen, die Restschuld wechselt kostenlos per Grundschuld-Abtretung.
Förderung nicht vergessen: KfW-Darlehen und Zuschüsse für energieeffizienten Neubau, Modernisierung und den Kauf mit Sanierung lassen sich mit der Hauptfinanzierung kombinieren und senken die Gesamtkosten spürbar. Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein vergleichen im Beratungsgespräch die Konditionen von mehreren hundert Banken und Bausparkassen, ein zweites Finanzierungskonzept neben dem Hausbank-Angebot kostet nichts und spart im Schnitt einen zweistelligen Basispunkt-Betrag beim Zinssatz.
Der Weg zur Baufinanzierung: von der Wunschimmobilie zur Auszahlung
Der typische Ablauf in sechs Schritten: Budget mit dem Budgetrechner ermitteln, Finanzierungszertifikat oder -bestätigung einholen (macht dich beim Makler handlungsfähig), passende Immobilie finden, Angebote vergleichen und Konditionen für deine Baufinanzierung verhandeln, Notartermin mit Finanzierungszusage, Auszahlung nach Grundschuld-Eintragung. Zwischen Kaufentscheidung und Auszahlung liegen meist vier bis acht Wochen; die Bank prüft in dieser Zeit Objektunterlagen, Einkommensnachweise und den Wert der Immobilie. Wichtig bei Neubau und Bauvorhaben: Die Auszahlung erfolgt nach Baufortschritt in Tranchen, für nicht abgerufene Teile berechnen Banken nach einer Karenzzeit Bereitstellungszinsen, deren Freimonate sich verhandeln lassen.
Zur monatlichen Rate gehört mehr als Zins und Tilgung: Nebenkosten der Immobilie (Grundsteuer, Versicherung wie Wohngebäude- und Risikolebensversicherung, Instandhaltungsrücklage von 1 bis 2 Euro je Quadratmeter monatlich) gehören in die Haushaltsrechnung. Und wer die Monatsrate niedrig halten muss, streckt besser die Laufzeit statt die Tilgung unter 2 Prozent zu drücken, sonst wächst die Restschuld zur Anschlussfinanzierung kaum spürbar zusammen. Ein Vergleich der Baufinanzierungen lohnt doppelt: Schon 0,2 Prozentpunkte Unterschied im Zinssatz machen bei 300.000 Euro über 10 Jahre Sollzinsbindung rund 6.000 Euro aus.