1. Sollzins versus Effektivzins
Der Sollzins ist der reine Zins. Der Effektivzins schließt Gebühren und Bearbeitungskosten ein und ist die echte Vergleichsgröße.
2. Zinsbindung
10 Jahre sind Standard, 15 oder 20 Jahre sichern den heutigen Zins länger ab. In einem niedrigen Zinsumfeld lohnt sich die längere Bindung. In einem hohen Umfeld kürzere Bindung mit Hoffnung auf bessere Anschlussfinanzierung.
3. Sondertilgung
Standard sind 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Manche Banken erlauben 10 Prozent. Ein guter Vertrag enthält flexible Sondertilgungs-Rechte.
4. Tilgungssatzwechsel
Das Recht, den Tilgungssatz während der Zinsbindung mehrfach anzupassen. Gold wert, wenn sich Einkommens-Situation ändert.
5. Anfängliche Tilgung
2 Prozent sind das absolute Minimum, 3 bis 4 Prozent realistisch. Faustregel: Tilgung so hoch wie möglich, ohne die monatliche Belastbarkeit zu sprengen.
6. Eigenkapital
Faustregel: 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – meist 10 bis 12 Prozent) aus Eigenkapital. Vollfinanzierung ist möglich, aber teurer.
7. Beleihungsauslauf
Je niedriger der Anteil der Finanzierung am Kaufpreis, desto niedriger der Zinssatz. Bei 60 Prozent Beleihung gibt es deutlich bessere Konditionen als bei 100 Prozent.
8. KfW-Förderung
Energieeffizientes Bauen oder Sanieren wird über KfW-Programme gefördert. Diese Bausteine ersetzen einen Teil der klassischen Finanzierung zu günstigeren Konditionen.
9. Anschlussfinanzierung früh planen
Bis zu fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung lässt sich eine Anschlussfinanzierung sichern (Forward-Darlehen). In einer Niedrigzins-Phase, die zu Ende geht, kann das sinnvoll sein – kostet aber Aufschlag.
10. Hausbank versus Vermittler
Vermittler wie Interhyp, Dr. Klein oder Hüttig & Rompf vergleichen Konditionen von 400 bis 500 Banken. Die Hausbank kennt deine Vermögenslage besser. Ein Vergleich beider Wege lohnt sich praktisch immer.
Vergleichsrechner für Bauzinsen findest du auf unserer Baufinanzierung-Seite.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung? +
Faustregel: 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten – also rund 30 Prozent Eigenkapital insgesamt. Mit weniger geht es, wird aber teurer.
Welche Zinsbindung ist sinnvoll? +
In einem hohen Zinsumfeld eher kürzere Bindung (5 bis 10 Jahre). In einem niedrigen Zinsumfeld längere Bindung (15 bis 20 Jahre).
Hausbank oder Vermittler? +
Beides parallel anfragen. Vermittler haben mehr Bank-Zugriffe, Hausbanken kennen deine Verhältnisse. Die Differenz kann fünfstellig sein.